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存量房贷利率“换锚”倒计时
2020/7/29

  目前离存量房贷利率“换锚”截止时间只有一个月了,存量贷款中,由于按揭房贷贷款期限长,到底是选择固定利率还是浮动利率,成为众多存量房贷款者的选择难题。记者从多家银行了解到,虽然从2月底就开始通过各种渠道通知客户进行转换,而且转换渠道多样简便,可通过手机银行、智能柜员机、贷款服务行等渠道完成,但是主动选择转换的占比并不高。

  广州国有大行:主动转换仅占20% 选浮动利率占多数

  多家国有大行均表示,其广州地区客户中,仅20%左右的客户主动选择转换,其中选择转LPR为定价基准的占了绝大多数。

  对此,按揭行业资深人士郑大源表示,大部分人未转,主要仍在观望。部分借款人认为房贷是长期的,LPR长期走势无法判断,转换后可能会提高月供。

  前年开始加入月供族的黄小姐就叹道:“如果选择固定利率,将来LPR降低了,自己就会多支付利息,如果选择LPR,将来LPR上扬了,自己还是多支付利息,到底是选还是不选呢?如何选?觉得像是赌博,心里没底。”

  那么,对于未转换的存量房贷,银行将会如何处理呢?

  工行、农行、中行、建行均表示,将持续通过各种渠道宣传,推进存量个人贷款转换工作。对于未能在2020年8月31日前办理定价基准转换的,届时银行将按照中国人民银行相关要求执行。记者了解到,对于未进行转换的存量房贷,截至目前,央行未有相关措施出台。

  不过,也有部分银行帮未进行转换的客户批量转换为LPR定价基准。交行、招行、浦发、民生等均表示会代客户批量转换。

  而对于银行进行批量转换的,如客户不同意,都可登录手机银行或者到贷款经办网点签约,转换为固定利率。

  选固定利率还是浮动利率?

  “对于借款人来说,不管是选择固定利率还是‘LPR+加点’浮动利率,都面临着利率风险。”民生银行首席研究员温彬表示,目前LPR是下行趋势,所以如果选择了LPR浮动利率,房贷成本会较之前减少。但是,未来,如果LPR利率一旦出现回升,房贷利率则会上升,甚至有可能超过以前的月供成本。

  温彬进一步指出,短期来看,未来两三年,利率还是保持下降的趋势,但是,LPR是分1年期和5年期以上的,房贷大多是与5年期以上LPR利率挂钩。利率下降更多是倾向于1年期LPR利率,而由于国家政策是保持房地产市场总体平稳,因此5年期以上LPR利率水平下降幅度有限。另外,中长期LPR走势,由于受到形势变化、通胀水平、就业水平、国际收支水平等多因素影响,目前难以预测。

  因此,温彬建议,可根据自身情况,以及贷款价格、贷款期限,贷款余额等,综合选择更适合自己的利率转换方式。“如果此前的房贷利率价格折扣力度大,月供剩余时间比较长的话,可以选择固定利率,有助于锁定月供成本,也便于做好家庭的收支安排。而如果月供剩余时间较短,贷款余额也不大,LPR一旦反转,可以通过提前还款方式来规避利率波动的风险的情况,则可以选择浮动利率。”

  记者计算得出,如果是100万贷款本金、30年等额本息的按揭贷款,按照今年5年期以上LPR累计下行15个基点计算,购房者月供可以减少约90元,合计30年能减少利息大约32400元。

  相关规定

  2020年1月1日起,金融机构新发放贷款不再使用贷款基准利率,应主要参考LPR进行贷款定价。而对于此前的存量贷款,根据央行2019年12月28日发布的第30号公告,存量浮动利率个人贷款定价基准转换工作2020年3月1日起正式启动,原则上于2020年8月31日前完成。

  央行对转换给出了两个选择。

  一是转为“LPR+加点”浮动利率,即将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变。

  二是转换为固定利率。而且,定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。

  固定利率

  和LPR+加点浮动利率对比

  有银行人士举了例子介绍道,假如目前执行的是贷款基准利率(4.9%)打9折,即4.41%。如果转换成LPR,原合同利率与2019年12月份LPR的差额为(4.41%-4.80%=-0.39%),这意味着合同剩余期限内,房贷利率转为LPR-0.39%,“-0.39%”这一加点数值是不变的,未来房贷利率则看LPR的涨跌,LPR涨房贷利率涨,反之则降。

  如果借款人选择转为“固定利率”,那么在整个合同的剩余期限内,房贷都将执行4.41%这个利率。

  说到底,是选固定利率还是选择浮动利率,关键看LPR走势。目前,最新的1年期LPR报价为3.85%,5年期以上LPR为4.65%,其价格已连续三个月“按兵不动”。自去年8月LPR报价机制改革以来,至今年7月共报价12次。其中,1年期LPR下降过4次,分别在去年9月、11月和今年2月、4月,分别下降5bp、5bp、10bp、20bp;5年期以上LPR共下降过3次,分别在去年11月和今年2月、4月,分别下降5bp、5bp、10bp。

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