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成见 | 调控绷紧的弦
2020/7/27

过去一个星期,房地产仍旧维持趋严的调控态势。

先是7月21日,长春规定新增第二次申请住房公积金个人住房贷款利率上浮1.1倍;7月22日,宁波时隔半个月加码调控,推出扩大限购区域范围、落实刚需优先购买政策以及明确限制地价;次日凌晨,南京出台新政,限制“假离婚”、炒房等现象;25日凌晨,东莞也宣布收紧限购、限售等条例。

上述城市并非个案,7月以来包括杭州、宁波、内蒙古、郑州、深圳等多个城市升级楼市调控。在这些城市收紧调控政策的同时,中央层面也进一步释放房地产调控信号。

7月20日,银保监会强调,要坚决房地产贷款乱象回潮;7月22日,最高人民法院、国家发展和改革委员会联合发布了《关于为新时代加快完善社会主义市场经济体制提供司法服务和保障的意见》,也明确要积极运用司法手段支持政府严控房价,防范炒地炒房投机行为,保障房地产市场平稳健康发展。

7月24日,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会,在肯定房地产长效机制实施以来取得明显成效的同时,明确调控总基调依然是坚持“房住不炒”,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,以及坚持“三稳”的方向,采取差异化调控措施,及时科学精准调控。

韩正说,要时刻绷紧房地产调控这根弦。

若回顾今年政策走势,不难寻觅到房地产的雪泥鸿爪:早在三个月前调控的信号已经初步对外传导,且监管层的表态随着时间推移而逐渐发生微妙的变化。

今年4月17日,政治局会议强调严峻形势“前所未有”,并首提“六保”,并提出坚持房住不炒定位,促进房地产市场平稳发展。这也是2019年7月30日以来,政治局首次提起房地产,只是当时并未提及“不要将房地产作为短期刺激经济的手段”。

“417”会议前后,深圳住建局和规划局联合发布包括降低预售门槛增加供给、延长城市更新有效期、允许延期缴纳土地出让款等政策;5月下旬的“两会”政府工作报告,重提“因城施策”,并两度提及“新型城镇化”,被外界解读为提法较为积极,年内工作重点也将转为旧城改造。

而在“724”座谈会上,时隔近一年,韩正重提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的说法,本身已充分释放出较此前进一步收紧的调控信号。关联到此前包括南京、深圳等城市出台的严厉政策,外界到了这一刻或许才会清楚地感受到,“房住不炒”四字蕴藏着多大的能量。

房地产是与国家经济发展交织最紧密的行业之一,监管层对于房地产调控的态度转变,也是经济形势变化的综合产物。时代的一粒灰,落到这个行业身上,同样是沉重的一座山。

从长期看,近年来中国明确坚持以供给侧结构性改革为主线,“促改革”成为各大重大工作,依靠房地产实现稳增长的“老路子”已难以为继,但在朝新消费、新制造以及新城镇化转型的改革大环境下,房地产若出现问题也不利于改革。保持平稳健康发展是必要前提之一。

2020年受新冠疫情影响,国家一季度GDP同比下降6.8%,期间国内主要以加快复工复产复商复市为经济重心;随着经济运行呈恢复性增长和稳步复苏态势,发展韧性和活力再次彰显,二季度GDP增长3.2%。

按照植信投资首席经济学家兼研究院院长连平的观点,中国在疫情防控方面的“先进先出”,同时中国财政政策和货币政策齐发力支撑有效内需释放,加速了中国经济循环重启。由于增速反弹幅度超预期,瑞银等机构近期已开始上调中国全年GDP增速预测。

尽管如此,中国经济当前仍面临多方面的压力,包括疫情后续影响,中美贸易摩擦以及自身供给侧结构性改革向深水区推进等。包括连平在内的经济学家都认为,国家要找到准确的抓手,调节政策需要更具针对性。

这种举措包括支持新型和传统基础设施建设的投资以及支持消费,提高支持中小企业的力度等。此前7月21日,国家最高领导人也表示:“我们要逐步形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。”

在针对性转型发展的过程中,资金过多流入地产,房价过快上涨对于实体经济都会造成一定的挤出效应,不利于长远发展。二季度以来,深圳紧急自查房抵经营贷款违规流入房地产市场,以及最高法从司法层面防范炒地炒房行为等,都是在保障改革的方向不发生偏差。

从短期看,在二季度经济增长由负转正之际,房地产实际上是反弹最快的行业之一。

上半年全国固定资产投资(不含农户)同比降3.1%,降幅较一季度收窄13个百分点;房地产开发投资增长1.9%,一季度则为降7.7%。全国商品房销售额6.69万亿元,下降5.4%,降幅较一季度收窄19.3个点;其中住宅销售5.96万亿元,同比仅下降2.8%。

期内房地产融资环境相对友好,包括首套房和二套房贷平均利率较2019年底下降约25bp,房企内地信用债累计发行额3581亿元,同比增长13%;100个大中城市土地供应面积同比增长8%,尤其是一线城市供给增速达29%,同时房价整体也出现增速企稳,一线城市房价增速也连续四个月保持回升。

但正如所有物极必反的案例一样,在反弹过程中,部分城市的房价升温过快,甚至出现了加速现象,显然已经背离了“平稳健康发展”的调控出发点。比如在参加“724”座谈会的10个城市中,深圳于3月新房、二手房价格环比领跑一线城市,6月新房价格同比增速领跑一线城市;南京4月新房价格环比增幅领跑70个大中城市。

无论出于长期抑或短期考虑,对房价过快上涨的城市,监管层有必要推出严控政策。从调控工具的角度看,过去几年房地产调控以“限购、限贷、限价、限售”为主要措施,加码也基本体现为在这些短期干预措施上进一步收紧,比如提高购房门槛,加强销售价格管理,加剧交易环节税收负担等。

目前的调控最突出表现为解决房价问题,由于资金源源不断流入热点一二线城市,房价成为货币现象。而限价导致部分新房出现价格倒挂现象,包括深圳金融街华发融御华府、南京江畔都会上城等。

这引申出一种新的思考:调控要解决的或许是住房问题而非房价问题。

大约在2016年,时任央行行长的周小川提出不能老用货币政策,货币政策只能解决总量问题,没法解决结构性问题。如今重新回头审视,这是一种清醒的认识。

国家在供应层面也有意识地尝试解决结构性问题,表现为近年来多渠道保障住房供应与保障体系,探索形成“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的良性发展格局。

其中调控的重心仍集中在中端层面,但在限价、限购等短期干预之上,仍要呼吁长效机制落地,通过短期叠加长期的组合拳,实现多渠道保障住房供应。

值得一体的是,在“724”座谈会上,韩正在强调金融、土地、财税等调控政策之后,同样强调要做好住房保障工作,因地制宜推进城镇老旧小区和棚户区改造,着力解决城市新市民和年轻人住房问题。

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