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智库·榜单|2020年1-6月份房企投拓能力排行榜
2020/7/15
中房智库执行院长 柴铎/文2020年上半年,新冠肺炎疫情对我国宏观经济运行造成重大干扰,也对世界经济造成冲击。疫情期间,房企销售和开发施工两端几乎停滞,线上销售替代能力十分有限。根据人民法院公告网数据,至2020年6月5日,全国房地产企业的破产数量已经达208家,几乎每天有一家企业破产,超过2018年同期177家企业破产的数量,与2019年同期持平。在此局面下,房地产调控主要以稳为主。虽然中央政策依旧坚持“房住不炒”,但同时也强调稳地价、稳房价、稳预期以及更加务实的“因城施策”。“银根”方面,央行先后3次降准,释放约1.75万亿元资金,LPR两度下调,5年期以上LPR累计下降15个基点,房贷利率下行。“地根”方面,土地利用审批制度改革和土地要素市场化配置顶层设计加速,重点城市加快了优质土地供应节奏,一些城市还放宽了土地出让限制条件,允许延期或分期缴纳土地款、延长竣工期限,为企业减压。销售政策方面,部分城市预售、限价政策出现松动,公积金政策均有所调整,购房补贴“重出江湖”,特别是加大城市人才就业和落户吸引政策,变相为房地产市场提供支撑。受此推动,疫情期间累积的购房需求集中入市,改善性需求和投资(资产保值类)需求跟进,4-6月间,大中城市房屋销售有所转暖,国家统计局公布的5月份70大中城市新建商品住宅销售价格显示:多数城市新建商品住宅销售价格环比涨幅均略有扩大,二手住宅价格涨幅与4月持平或微增。随着市场运行趋势变化,中房智库统计显示:1-5月全国231个监测城市出台房地产相关调控政策共321条/部,其中3-4月为高峰,5-6月明显减少。土地市场方面,一线和热点二线城市优质地块供应量增加,房企拿地步伐非但未放缓,而且呈竞争加剧态势,地王频现。中指院数据显示,全国300个城市推出各类用地10.9亿平方米,其中推出住宅用地5.4亿平方米,同比增长1.0%;全国300城住宅用地成交4.3亿平方米,同比下降5.4%;价格方面,住宅用地成交楼面均价为5154元/平方米,同比上涨16.5%。杭州上半年土地出让金1814.1亿元位居全国首位,其次上海1350.5亿元、北京1143.7亿元和广州1049.4亿元。苏州、重庆、南京、福州、温州、武汉、宁波、成都、佛山、南通、无锡土地出让金在500亿-1000亿元;武汉土地出让金亦达到688亿元。预计下半年,宏观政策环境仍将偏向宽松,着力落实“六稳”目标;与此同时,由于担心下半年秋冬季疫情回头的其不确定性,房企必将借助“金九银十”机会加大推盘力度、加速回款,商品房销售有望进一步转暖,房企促销方式也有看点;但值得注意的是,下半年房企偿债高峰即将到来,个别房企资金链仍然紧绷,局部风险暴发的可能仍未解除。当此特殊时期,行业分化必将进一步加剧,领先房企凭借资金优势、销售渠道优势以及融资、公关、政企关系等优势,藉由地方政府财政收支压力加大、“六稳”任务重、对土地出让收入依赖度上升的窗口期加大优质地块和资产储备力度,为未来进一步拓展市场积蓄动力。基于此,我们构建了专门的指标体系(指标初选——指标筛选——基于德尔菲法和层次分析法的指标权重测定——数据标准化方式),评价2020年上半年房企综合投拓能力,反映企业最新拓展市场、储备未来的动态。指标初选后,本文首先运用德尔菲法进行指标筛选,设计9段标法指标评价量表,对6个指数与14个指标重要性按1-9分数背对背打分。汇总并通过一致性检验后,利用期望值、标准差和变异系数分析专家意见,作为指标筛选和权重测定依据。


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E(xi)表示专家对第i个指标重要性评价的期望值;N为专家数;Xib为第b位专家对指标i的评分。



δi表示指标i的评分标准差;μi表示所有专家评分的算术平均值;得到指标i的变异系数:结果显示,初选指标评价期望值均高于标准值6,均予保留。进一步利用Yaahp软件计算各指标权重,构建指标体系如表1(权重略)。表1 中房智库·房企投拓能力评价指标体系进而,基于多数据源对2020年1-6月典型房企投拓能力进行综合评价。对各企业各指标值进行无量纲和标准化,极值标准化法公式分别为:正相关指标:


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负相关指标:
最优值计算标准化法公式分别为:正相关指标标准化公式为:
负相关指标为:
超过或低于最优值区间的数值统一按最高和最低分处理;各企业最终评价值为Ii和wi分别代表指标标准化值和权重,i代表某参评企业,k为企业总数。
表2 中房智库·2020年1-6月房企投拓能力排行榜TOP60
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