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城市动态
五大维度解读楼市这半年:数据涨跌不一趋势雾里看花
2020/7/15
     上半年的中国楼市创下了很多纪录,比如2月的零成交和多达304次的调控政策。

6月,全国百城房价继续上涨,但挡不住人们想买房的心。上海一超高总价豪宅又现开盘即告售罄,深圳则继续上演令人窒息的抢房大战——1191人抢5套房,中签率0.42%。在惊动了警察、认筹被叫停后,购房者还蹲在售楼部前的花坛迟迟不愿离去。

供应端更有看点。300城土地出让金总额达到2.54万亿元,成交楼面均价比去年同期上涨16%。百强房企尽管半年只完成了4成业绩,但在拿地纳储方面毫不手软——1.5万亿元,占比达6成

伴随着疫情的上半年,楼市迎来小阳春、送走红五月,终于在6月顺利“入夏”,并保持着较强的复苏态势。

百城新房价格涨幅5年最低 苏州6月成交面积环增133%

疫情影响逐渐褪去,上半年新房成交整体下滑,上海、深圳的豪宅市场却迫不及待开始了“高烧”。

继千万豪宅排队抢之后,6月上海又一超高总价豪宅项目开盘即告售罄。位于“落在黄浦江边的金靴子”——前滩核心地块的三湘印象名邸项目,曾是2016年“一天两地王”之一,单套房源总价860万元起,最高超过6000万元,仍未能阻挡购房者抢房热情。

三湘印象名邸项目开盘 每经记者 吴若凡 摄

千里之外的深圳,各路大佬则开始异口同声:赶紧上车!一边是豪宅开盘秒光,另一边是学位房事件闹得不可开交。深圳楼市毫无疑问霸屏了2020年楼市上半场,但在供应量同比缩水近一半的前提下,成交数据并不起眼。深圳房地产信息网数据显示,上半年深圳新房住宅合计成交16727套,同比减少5.4%,但房价涨幅也是肉眼可见。

最“闷声大发财”的要数苏州。6月份苏州成交新房12409套,成交面积148万平方米,环增132.94%,同比上升108.59%,上半年总成交面积比去年同期增长了27.38%。

中指数据显示,除苏州外,上半年杭州和温州成交升幅较大,分别达到13.17%和10.66%,成为中指监测的20城中涨幅最高的城市前三。

有人欢喜有人愁,西安上半年新房市场惨淡、同比“腰斩”有余,1~6月成交面积仅310.32万平方米,同比下跌53.18%。中指重点监测的20个城市中,包括西安在内,12个城市成交面积同比下降,其中一线城市上半年同比少卖了3.6万套房。

中指院报告显示,上半年重点城市新房成交面积同比回落,绝对规模为2015年以来同期最低;3月以来市场逐渐恢复,5~6月成交面积已接近近3年同期平均水平。上半年50个代表城市新建商品住宅月均成交面积在2240万平方米左右,同比下降15%左右,成交规模为2015年以来同期最低水平。



2020年1~6月全国主要城市成交情况 数据来源:中指院

此外百城新建住宅价格指数显示,6月十大城市新建住宅平均价格为27868元/平方米,环比上涨0.71%,涨幅较上月扩大0.21个百分点。一线城市新房总体同比上涨2.57%,其中6月上海环比上涨1.26%,北京环比上涨0.19,广州环比上涨0.31%。深圳环比上涨0.03%。中指院常务副院长黄瑜指出,上半年百城新房价格累计上涨1.27%,涨幅为近5年同期最低水平

在数据采样的100个城市中,有多达77个城市价格上涨,房价下跌城市只有23个,热门城市、人口流入的城市、有产业支撑的城市,购房需求正在逐步释放。

全国超230城二手房价格上涨 深圳6月成交量创4年新高

中国房地产业协会数据显示,今年上半年二手房价上涨中位数2.2%左右。深圳再度成为楼市焦点,上半年二手房均价相比去年底大涨近15%,涨幅全国第二,仅次于江苏连云港。

6月,深圳二手房仍然是市场关注的焦点。新房市场的供应紧缺,让大量购房者不得已转向二手市场。深圳二手房价同比涨幅终于在6月达到了14.55%的高峰、环比则上涨1.48%,同环比均居百城首位,其中同比涨幅甩开第二名南京10多个百分点。

在半年多时间里,深圳二手房价格体系不断被打破,但即便如此,二手房成交量到了6月仍然直破“万套大关”,这也是2016年3月以后未曾达到的高度

深圳房地产信息网数据显示,6月深圳二手住宅成交量为10594套,刷新了4年以来的新纪录。上半年二手房共成交44000套,同比增加41.2%


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近一年深圳二手房成交套数走势 数据来源:中原地产

二手房同比涨幅第二名的南京,同环比分别上涨4.31%和0.39%,在深圳的巨大涨幅面前并不起眼。

全国范围来看,6月份二手房均价相比去年底上涨的城市有230多个,而下跌城市只有70多个。其中,连云港、深圳等10个城市上半年二手房均价上涨超过10%,资阳、林芝、潮州等城市均价下跌超过10%,连云港、盐城、长春、承德等城市新晋二手房均价万元时代。截至6月底,二手房均价突破万元大关的城市已经达到72个。



6月二手房房价前十城市 数据来源:中国房价行情网

贝壳研究院认为,二手房市场3月成交开始韧性复苏,重点18城链家二手房成交量比1~2月成交总量增长41.8%,4、5两月环比增速分别达到39%和19%。6月成交虽然比5月有所回落,但同比依旧增加21%。

据中指院,二手住宅采样的100个城市中,上半年69个城市环比上涨,30个城市环比下跌。

一线城市半年卖地收入同比增近6成 杭州是深圳的5倍

上半年收官当日,武汉、厦门、成都、嘉兴、杭州、重庆等多个城市集中拍地,合计土地出让金超550亿元。其中,武汉单日土地出让金243.8亿元、厦门78.99亿元、宁波41.77亿元、惠州35.93亿元、常州33.41亿元、杭州29.8亿元……

上半年全国300城土地市场整体“量跌价涨”。据中指数据统计,300城土地出让金总额达到2.54万亿元,成交楼面均价为5154元/平方米,同比上涨16%。


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6月土地出让金涨、跌幅前十 数据来源:中指院

从年初上海徐汇滨江310亿元黄金地块的出让、到广州“史诗级土拍”一日上架12宗地块,再到杭州、武汉、福州等多地单日土拍收金超百亿元,总价地王、单价地王频出,上半年土地市场持续高热。

全国总价地王称号仍然属于上海徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元地块,由香港置地以310.5亿元竞得;宅地楼面价榜首则是北京市丰台区南苑乡分钟寺村L-39地块,楼面价76168元/平方米。

中指院数据显示,上半年全国300城供应量同比增加1%,成交量同比下滑7%,成交楼面均价同比上涨16%,前6个月出让金总额2.54万亿元,同比上涨10%。

其中,一线城市量价齐升,土地成交量同比增加10%,出让金总额增加57%,楼面均价上涨31%。二线城市则量价齐稳,土地成交量同比减少2%,出让金总额增加3%,楼面均价上涨4%。而三四线城市则量跌价升,土地成交量同比下降11%,土地出让金额同比增加7%,成交均价同比走高近两成。

排名前20的城市土地成交总额超过成交总额的半壁江山,达13763.8亿元,同比增加18%,但上榜门槛降至349.1亿元。

分类来看,一线城市均入围TOP20,其中上海、北京、广州分列榜单第二、三、四名,收金总额为3920.4亿元,占榜单总额的28%。二线城市共入榜13席,三四线城市城市仅3城市上榜,较去年同期持平。



上半年土地出让金收入排名 数据来源:中指院

上半年卖地收入最高的城市是谁?毫无疑问又是杭州,半年揽金1757亿元,相当于2个火热的南京、4个高烧的东莞和5个魔幻的深圳。

6月杭州宅地供求均达年内峰值,推出28宗住宅用地,在成交的26宗住宅用地中,22宗为溢价出让,平均溢价率为21%,较上月增涨2个百分点。成交宅地分布在萧山区、临安区等7个城区,合计134万平方米。

上半年,杭州揽金总额较去年增逾2成,已连续3年荣登年中收金榜首。上半年杭州成交的94宗住宅用地中有77宗为溢价出让,平均溢价率为21%,但较去年同期下滑2个百分点。

百强房企目标完成率仅4成 但拿地金额达1.5万亿元

房企今年这场“期中考”成绩似乎不太乐观。

尽管易居中国总裁丁祖昱说,大部分主流房企都过关了,很多还“活得”不错。机构发布的上半年房企销售业绩榜,6月单月百强房企加速去化,销售规模同比回正,上半年百强房企市场占有率上升4.5个百分点至57.5%,但房企业绩完成率仅4成。



部分百强房企业绩完成情况 数据来源:中指院

中指院报告显示,上半年千亿房企比去年同期(12家)增加了1家,百亿军团则同比减少了14家,为107家。

值得一提的是,TOP3碧桂园、万科、恒大上半年合计销售超过万亿元。

TOP3房企中,恒大是今年唯一公布销售额目标的房企。在2019年全年业绩发布会上,恒大董事会主席许家印透露,今年恒大对外合约销售目标定为6500亿元,但内部销售目标则是8000亿元。为完成这一目标,6月份恒大全国多盘齐发降价“抢收”。6月21日,其中位于深圳、济南、贵阳、银川、连云港等地的7个楼盘同时开盘,截至当天下午2时的总销售已超60亿元。

为抢回“失去的一季度”,也为了半年考的成绩单,房企纷纷在6月使出浑身解数,搭上上半年“618大促”的网购末班车。

碧桂园6月15日宣布联手阿里房产在天猫正式上线官方旗舰店,并推出“618碧淘好房”活动,首批推出618套房源,覆盖浙江、福建两省19城约60个重点项目,提供近亿元购房补贴优惠福利。合景泰富登上苏宁易购云售楼处,推出了42个楼盘的618套低价房。远洋则在整个6月通过线上平台“置业远洋”小程序对外发放三类好房券,并在北京、天津、大连、武汉等全国50城启动线上线下联动。

但公布2020年业绩目标的28家房企中,目标完成率均值仅41.1%,同比下降6.5个百分点。完成业绩目标超40%的仅14家企业,部分房企掉队严重,如远洋集团上半年目标完成率仅32.2%,奥园仅完成38.5%,富力集团完成33.6%。

业绩达标率不理想并没有阻碍房企“抢地”的脚步。中指院常务副院长黄瑜指出,上半年TOP100企业拿地金额达到1.5万亿元,为300城土地招拍挂市场贡献了60%的土地出让金。

但房企能否打好2020下半场?市场看法不一。

“根据中指SAAS工具监测,房企上半年新发型债券近400亿元,目前总存续规模达2万亿元,未来一年即将到期的债券超5000亿元。”黄瑜指出,“监测240家房企的结果显示,2016年至今房企中长期抗风险能力总体提升。目前有105家企业抗风险能力较强,35家房企的抗风险能力相对较弱,两极分化更加明显。从短期风险变化来看,47家企业重度布局在疫情严重地区,造成区域风险大幅度提升。75家企业未能持续补仓,持续经营能力受到影响,23家企业销售受阻,销售额大幅下滑,导致企业抗风险能力等级下降。”

丁祖昱认为,今年下半年市场仍需要较长时间恢复,行业整体去化承压,预计2020年全年销售规模将微降5%左右

上半年调控次数刷新纪录 13地政策“一日游”

中原地产统计数据显示,上半年各地发布的与房地产市场有关的调控政策共计304次同比去年上涨21%,也刷新了半年调控次数的历史纪录。

仅以深圳为例,上半年深圳楼市颇为魔幻,“喝茶费”“捂盘惜售”“恶意控盘”等不合规现象频出。

6月5日,深圳市住建局发布关于定期报送二手商品房成交信息的通知,要求各房地产经纪机构每月7日前上报上一月二手商品房成交价格等相关信息。对于不报、漏报、瞒报、错报的机构,市房地产主管部门可依法视情况采取约谈、警告、暂停网签权限等处理措施,并纳入房地产行业诚信系统予以联合惩戒。

短短一周后,6月11日,深圳市光明区再次发布消息,将持续加大商品房供应,预计今明两年光明区每年将供应新建商品住房不少于80万平方米,新建商品住房价格将会在较长时间内保持平稳。

面对高烧的深圳楼市和“全民经纪人”的狂欢,深房中协6月23日紧急发文,禁止以个人名义从事房地产代理。这份《关于不得以个人名义从事房地产代理及居间服务的通知》中列明,房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接,服务报酬由房地产经纪机构统一收取。任何人员不得以个人名义承接房地产经纪业务并收取费用。

全国其他城市在调控、惩处违规等方面依然严厉。

同样在6月5日,南京市出手调控,“限房价+竞地价”的新政规定,南京市采取“限房价、竞地价”出让方式,即对住宅、商住等涉及住宅用地的地块,在土地出让公告中同时公布土地出让最高限价和地块所建商品住宅(毛坯)销售价格。

在苏州,8家企业涉嫌土地违规竞买而“翻车”。苏州市自然资源和规划局6月11日发布4条房企土地违规竞买处理决定,8家违规企业被列入国有建设用地使用权挂牌竞价出让失信行为人名单。

多个城市在坚守限购限价底线的同时,在需求端更多从放宽人口落户、降低人才引进门槛、加大购房补贴等方面落实。上半年,杭州、南京、宁波、厦门、江门、张家口、惠州市等城市均发布了放宽落户、人才引进等相关政策。



部分城市3月以来人才政策 资料来源:中指院

虽然各地楼市松绑的政策内容不一,但多数都出现了政策“一日游”现象。今年以来,全国已有广州、驻马店、宝鸡、济南、海宁、柳州、青岛、赤峰、荆州和淮安等至少12地房地产松绑政策被叫停或调整。近期有消息称,河北省张家口市怀来县的楼市调控政策出现松动,限购政策已废除,但此后依旧被辟谣,“一日游”再添一员。

总体而言,2020年以来,“房住不炒”定位始终未变,房地产领域金融监管依然从严。地方政府为应对新冠疫情带来的影响,因城施策更加灵活,但仍坚守限购、限贷底线,以促进房地产市场平稳运行。

记者手记丨这是一份分化的楼市“期中考”答卷

2020年上半年楼市充满了话题性。从疫情突袭带来多地零成交,到3月复苏、4月升温,5月6月则从小阳春直接“入夏”。城市之间也是风格迥异:深圳长期花式霸屏、上海豪宅抢购升温、苏州“闷声发大财”;一边是杭州迎来一轮又一轮“万人摇”,一边是西安市场同比去年“腰斩”......

上半年的土拍收官之战也颇有意味,武汉、杭州、重庆等多个城市合计卖地超550亿元,受疫情重创的武汉在反弹中毫不逊色,单日土地出让金高达243.8亿元。让记者惊讶的是,上半年卖地收入最高的又是杭州。半年揽金1756亿元,抵得上2个南京、4个东莞和5个深圳。

不少房企一边发力冲刺销售,一边咬牙坚持拿地。2020时间已过半,但各大房企任务完成尚未过半,在这场“期中考”后,有人欢笑有人哭。2020下半场市场将走向何方?唯有拭目以待。

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