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本会动态
2020中国商业地产发展白皮书:危中寻机,创新引领变革
2020/7/13

由中国房地产指数系统、中指研究院联合主办的中国房地产指数系统2020半年度房地产市场趋势报告会于2020年7月3日在北京召开。大会全面解析了2020上半年中国房地产市场形势,预测下半年市场变化趋势,并甄选具有代表意义的商业地产企业及项目,为商业地产市场发展提供借鉴。

2020年,突如其来的新冠肺炎疫情对国内经济发展造成明显冲击,同时疫情在国际多点爆发,外部的不确定性风险加剧了我国宏观经济的下行压力。受经济环境变化影响,商业地产运行面临挑战。

市场表现

受疫情冲击,商业地产市场承压

2020年上半年,在新冠肺炎疫情的影响下,我国宏观经济受到明显冲击,商业地产开发投资额和销售面积同比均下降,短期市场供求承压。经过多年发展,重点城市商业地产市场逐步进入存量竞争阶段,商业地产企业更加注重运营能力的提升。此外,生产生活秩序的不断恢复以及新经济、新动能的快速成长,也推动商业地产行业不断创新业务模式,焕发新生机。

1、商业地产[1]新房市场:受疫情影响,2020年1-5月全国销售面积同比下降23.1%,新开工面积同比下降14.8%,市场整体承压

图:2015-2020年前5个月全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比
2020中国商业地产发展白皮书:危中寻机,创新引领变革

数据来源:CREIS中指数据,Fang.com,3Fang.com

供应:2020年1-5月,全国商业地产开发投资额为6408亿元,同比下降5.1%,新开工面积为7764万平方米,同比下降14.8%;需求:2020年1-5月,全国商业地产销售面积为3494万平方米,同比下降23.1%。

商业营业用房:新开工面积及销售面积同比均下降

供应:2020年1-5月,全国商业营业用房新开工面积为5591万平方米,同比下降16.1%;需求:2020年1-5月,全国商业营业用房销售面积为2577万平方米,同比下降21.7%,降幅较2019年同期扩大8.9个百分点。

 办公楼:新开工同比下降显著

供应:2020年1-5月,全国办公楼新开工面积2173万平方米,同比下降11.4%;需求:2020年1-5月,全国办公楼销售面积为917万平方米,同比下降26.7%,降幅较2019年同期扩大14.5个百分点。

2、商业地产租赁市场:市场需求下降,2020年上半年百MALL商铺租金环比下跌1.09%,写字楼租金累计下跌2.38%

从当前商业租赁市场表现来看,2020年二季度,随着疫情得到有效控制,消费市场不断复苏,但国内经济、消费市场和实体商业恢复到去年同期水平仍需时间,商铺租金水平在短期内依然承压。

从当前写字楼租赁市场表现来看,虽然2020年二季度国内经济逐步复苏,但当前境外疫情对世界经济的巨大冲击继续发展演变,外部风险挑战明显增多。在国内经济恢复面临压力以及世界经济不确定性增加的背景下,我国经济稳定运行仍面临较多挑战,消费、投资等主要指标均低于上年同期水平;受国内宏观经济仍处于下行区间的影响,本季度全国重点城市主要商圈写字楼市场需求下降,租金环比继续下跌。

3、商办土地[2]市场:推出面积上升而成交面积下降,楼面价上涨

图:2015-2020年前6个月全国300城商办用地推出及成交面积
2020中国商业地产发展白皮书:危中寻机,创新引领变革

数据来源:CREIS中指数据,Fang.com,3Fang.com

2020年1-6月,全国300城商办用地推出规划建筑面积11097万平方米,同比微涨2.1%;成交规划建筑面积8147万平方米,同比下降10.0%;2020年1-6月,全国300城商办用地成交楼面均价为2420.8元/平方米,同比上涨13.6%,平均溢价率为7.0%,较2019年同期下降1.6个百分点。从各等级城市来看,一线城市量升价跌,具备区位优势的成熟商圈仍将受企业关注;二线城市量降价涨,部分城市成交规模下降较多;三四线城市量降价涨,市场分化,价值洼地受企业关注。

企业表现

聚焦核心城市、创新商业场景
资本并购与整合推动规模提升

商业地产企业在城市布局、商业创新、融资拓展、资本整合等方面积极拓展业务。在城市布局方面,聚焦核心城市、挖掘潜力区域。在商业创新方面,通过直播等场景创新方式带动购物中心复苏。在融资拓展方面,债券融资热度持续,且资产证券化不断推进。在资本整合方面,企业和项目并购依然持续,困境投资机会显现。整体来看,疫情下商业地产企业发挥主动能力性,依然保持着较强的活力,特别是行业龙头企业起到了很好的示范和引领作用。

1、聚焦核心城市,挖掘潜力区域

随着商业地产发展逐步走向成熟,企业不仅更加注重对商业项目的运营及管理,对于项目布局也越发重视。一二线核心城市发展优势显著,虽然竞争较为激烈但仍然是商业地产企业持续关注的重点区域,同时随着消费下沉以及三四线城市消费力量的崛起,为寻求新的发展机遇,核心城市群的三四线城市同样受到商业地产企业的关注。

2、场景创新带动购物中心复苏,消费零距离与社群营销推动社区商业价值提升

消费场景创新,直播经济与夜间经济带动购物中心复苏

随着互联网技术的迭代发展,消费者对于消费的体验需求逐渐增加,推动着商业业态及产品不断升级。受疫情影响,购物中心借助直播经济改变传统销售模式,创新消费场景,将卖场转至线上,不仅给消费者带来全新的购物体验,同时也助力实体商业的复苏。而随着国内疫情逐渐得到控制,购物中心延长营业时间,通过夜间经济助推实体商业复苏,同时通过精细化运营不断调整体验式消费及餐饮业态的组合,形成实体商业新的增长点。

消费零距离与社群营销推动社区商业价值提升

疫情以来,实体商业遭受冲击,尤其是餐饮、体验类业态占比较高的购物中心,客流量骤减、营业收入下降、店铺空置率上升。而以连锁便利店、小型生鲜超市等为代表的社区商业不仅受疫情影响较小,其商业价值在疫情期间反而获得一定提升。

3、积极拓展融资渠道,资产证券化不断推进

债券融资热度持续

商业地产具有开发周期长、资金投入大的特点,新冠肺炎疫情影响下,部分商业地产企业面临资金短缺的困境。在此背景下,企业可通过境内外债券发行等方式积极融资,充裕企业经营现金流。

类REITs不断发展,疫情加速相关政策落地,资本化路径拓宽

在新冠肺炎疫情背景下,商业地产企业资金缺口加大,“类REITs”等资产证券化模式受到商业地产企业更多的关注。未来,资产证券化是大势所趋。REITs作为地产领域投融资工具之一,其以证券化方式盘活存量不动产,促进社会资本进入地产领域,对于商业地产企业的发展具有重要意义。在具体推进过程中,一方面要借鉴国外市场的成熟经验,另一方面也要考虑国内市场的基础情况,尤其是在后疫情时代,需要通过各方共同努力,促进我国商业地产领域资产证券化的健康发展。

4、疫情影响下,收并购行为提高行业集中度

资本整合一直是商业地产企业做大做强的直接有效方式之一,它不仅可以带来资本和项目端的协同效应,而且也是企业获取存量资产的重要方式。新冠肺炎疫情影响下,困境资产整合、企业间整合与合作等不断出现,商业地产企业间的资本收购依然较活跃。从短期来看,部分商业地产企业因面临现金流压力选择出售企业股权与行业龙头企业合作。而从收购方的角度来看,部分规模房企通过企业股权收购,实现住宅地产业务与商业地产业务的协同发展;而已经在商业地产开发领域具备一定实力的企业或考虑通过企业股权收购,推动企业规模化增长,并提升自身的商业运营管理能力。

趋势展望

线上线下融合发展
数字化与精细化运营推动转型升级

随着商业地产市场逐渐从增量阶段过渡到存量时代,越来越多的商业地产企业更加关注商业项目的运营和产品价值的提升,以应对互联网浪潮下消费模式的不断变化。尤其是在后疫情时代,全渠道运营以及新技术的应用将逐渐成为企业选择的方向,商业地产正面临着新的行业发展格局。当前,商业地产企业在布局选择、运营升级、资本融资及资源整合等方面迎合发展需求,不断调整和完善自己的发展思路,以期实现发展的可持续。

1、线上线下融合发展

在“互联网+”背景下,“千禧一代”、“Z世代”成为消费市场主流,消费习惯的变革促使商业地产企业主动拥抱大数据、人工智能等科技,发展线上线下融合发展的全渠道零售方式,而突如其来的新冠肺炎疫情加速了这一趋势的发展。未来商业地产企业营收的增长将不再局限于单一渠道及单一产品或服务形态,企业应加速融合线上线下同步发展。同时加大线上营销投入和比重,推动营销模式持续升级,以平衡短期渠道受限为企业带来的经营风险。

图:线上线下融合发展下的全渠道发展模式
2020中国商业地产发展白皮书:危中寻机,创新引领变革

2、数字化推动智能转型,5G助力构建智慧商业

数字化推动智能转型

“数字化”是未来商业地产发展的关键。从长期来看,商业地产企业借助互联网发展的东风,通过数字化发展逐步完善全渠道商业运营模式,提高经营质量和运营水平已成为行业发展趋势;同时,未来随着5G等技术逐步成熟,利用高科技手段,商业地产企业将能够更高效的挖掘消费者偏好从而实施精准营销及产品迭代,以实现运营能力的提升。

图:购物中心数字化发展模式
2020中国商业地产发展白皮书:危中寻机,创新引领变革

5G助力构建智慧商业

网络技术的迅速发展是购物中心向数字化运营转型升级的基础,而作为未来信息经济新一代基础设施的5G技术,不仅兼顾人与人之间的通信需求,还能带来人机交互、万物互联等价值。5G技术的应用将加速商业地产运营的数字化转型、赋能商业智能新模式,也将为购物中心运营管理带来重大变革。5G技术是对商业数字化、智慧化转型的深度赋能。商业地产企业利用5G技术打造数字化商场,以线上线下应用的结合来提升购物的互动体验,为消费者提供更为精准的服务。同时购物中心在5G网络下可以全方位掌握商场客流分布的状态,提升智慧商场的运营管理能力。

图:购物中心5G场景应用
2020中国商业地产发展白皮书:危中寻机,创新引领变革

3、绿色与科技助力打造健康空间,轻资产输出与精细化运营推动联合办公升级

绿色、科技、人文三位一体,助力打造健康空间

新冠肺炎疫情发生以来,为有效保障复工复产人员安全、降低病毒传播风险,办公场所纷纷采取一系列健康安全措施。经历此次疫情,无论是业主方还是租户方都充分认识到办公场所健康安全的重要性。因此,以科技赋能绿色建筑、打造智能办公空间,与更高健康标准的物业管理体系双向发力,提升办公空间品质,将成为未来办公空间升级发展的重要趋势之一。

轻资产输出与精细化运营,推动联合办公转型与升级

在疫情背景下,中小企业面临生存危机,经历过快速成长和整合洗礼的联合办公行业再次面临挑战。然而,挑战与机遇并存,面对压力,联合办公企业(尤其是头部企业)更加注重成本控制,积极发展轻资产模式以实现低成本规模扩张,同时在智能办公、社区运营等方面进行精细化运营,打造企业核心竞争力,并实现多元盈利。

结语

商业地产已进入4.0时代,而疫情后的新常态以及互联网技术的新应用,将加速商业地产形成新的行业发展格局。商业地产企业将更多思考如何构建全渠道运营模式,实现智能转型等,以抓住经济的风口,并实现自身价值的提升。

2020中国商业地产标杆企业和项目

随着中国城市化进程不断推进,内需逐渐成为拉动经济增长的决定性力量,推动消费市场空间扩大,消费升级潜力不断释放,中国商业地产正迎来新的发展机遇。同时,科技的进步以及商业模式与思维的不断创新也加速了商业地产市场的变革。尤其是后疫情时代,商业地产发展将面临的机遇与挑战共存;因此把握未来发展趋势、监测行业发展动态、深化企业运营研究,将有助于商业地产企业获取新的增长动能,提升商业地产项目经营价值。

2020中国商业地产发展白皮书:危中寻机,创新引领变革
2020中国商业地产发展白皮书:危中寻机,创新引领变革
2020中国商业地产发展白皮书:危中寻机,创新引领变革

2020中国商业地产新兴商圈

商圈是城市商业发展的缩影,一个个新兴商圈的崛起也见证着城市区域发展轨迹的变迁。近年来,随着城镇化的快速推进,核心一二线城市人口持续增长,城市外延不断扩大,随着产业及交通的不断完善,人口不断向城市新兴区域聚集,随着人们工作、居住与生活氛围逐渐形成,商务办公、生活消费、休闲购物的需求也日益增长,在这个过程中,一些新的价值商圈正逐步形成,带动区域价值提升。

2020中国商业地产发展白皮书:危中寻机,创新引领变革

[1] 本报告中所指的商业地产包含商业营业用房和办公楼两部分。
[2] 本报告中的商办土地是指纯商办类用地,不包含综合用地和其他用地。

本文来源:《2020中国商业地产发展白皮书》

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