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城市规划
行业透视|房企争相引入战投,谋求借力超车
2020/7/15

今年以来,自恒大公告700亿元战投延期,到万科为广信资产包成功引入7家战投,“战投”一词高频出现,在行业掀起一波热潮。当前市场环境下,房企争相引入战投,更加凸显借力超车的意图,对行业发展的影响不容忽视。

01

引入战投成为多数房企战略选择

2020年6月29日,万科发布公告,拟转让下属公司广州市万溪企业管理有限公司50%股权给“中信信托·广州万溪股权投资集合资金信托计划”,为广信资产包引入以信达为首的7家战略投资者。

自2017年6月29日,万科以551亿元竞得广信资产包,该资产包的动向就一直受到行业的高度关注。历时三年,万科最终选择引入战投,其背后意图值得揣测。

其实“战投”对于房企来说并不陌生,2017年恒大总计引入1300亿元战投,是国内最大规模的股权融资。今年以来,引入战投的房企也不在少数,除了万科,还包括招商蛇口、绿城、协信等。此外,5月泰禾也已经发布筹划引入战投公告,新华联则联合中国国际金融股份有限公司推进战投的引入。总体来看,引入战投已经成为多数房企的战略选择。



02
房企引入战投的三大战略目标

在行业环境生变的背景下,叠加疫情影响,今年房企生存压力倍增,据统计,年内破产房企已经达到230家。发展困境之下,房企纷纷借力战投,试图扭转局面,主要基于三个层面的需求:

一是,通过股权、债权转让进行融资,满足资金需求。增强流动性和缓解偿债压力是房企争相引入战投的主要驱动因素。从已成功引入战投或计划引入战投的房企来看,高负债型房企占了相当的比例,例如,大悦城2019年净负债率为100.7%、泰禾达到248.2%,这些房企的负债水平均处于行业高位。在市场发生变局的情况下,高杠杆运营所带来的问题更加突出,资金需求更加紧张。通过股权、债权转让的形式引入战投,可以进行有效的融资,回笼资金,同时财务风险较低,有利于持续经营。


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二是,通过与战投合作加速项目转化效率,进行业务升级。除了对于融资需求,盘活资产、提升自身的业务水平是房企引入战投的另一战略目标。特别是对于大型复杂项目,更加考验房企的操盘能力、业务水平,借助战投是提升自身业务竞争力较为高效的一种方式,万科、泛海国际等房企均有意借助战投进行资产盘活及项目的打造。

例如万科的广信资产包,尽管项目位于广州中心城区,价值可观,但同时也是大型复杂项目,操作起来并不容易,这也是该资产包从2017年竞得至今难以推进的主要原因。此次万科引入以信达为首的7家战略投资者,回笼资金390.4亿元,有效缓解投入支出压力和借贷压力。但同时可以发现,信达在不良资产领域具备一定优势,此次与信达的合作,万科能够加速盘活资产包,推进项目开发进程,也能学习和积累大型复杂项目的操作经验,提升操盘能力,增强在不良资产领域的竞争力。

三是,房企联合有助于寻求深度合作,突破增长瓶颈。规模增长对于房企发展的重要性不言而喻。当前,为追求规模扩张,寻求合作开发已经成为行业常态。房企通过引入战投,有利于增加合作开发机会,抢占更多的市场份额。例如,绿城今年4月引入新湖中宝作为战略投资者,同作为浙系房企,投资布局有所契合,有助于发挥协同效应,开展更多的合作。

03
险资是部分房企重要股东构成

基于以上战略目标的实现,房企在战投的引入上也具有相当的偏向性,从战投引入主体来看,主要有三大类,一是险资,二是国资,三是互利型房企。

特别是近年来万科、保利、招商蛇口等房企均纷纷引入险资,“地产+险资”的模式越来越普遍。从房企持股情况来看,险资是部分房企重要股东构成,中国平安已经成为华夏幸福、中国金茂、碧桂园等房企的第二大股东。其中,华夏幸福2018年首次引入中国平安,从2019年报可以发现,中国平安在华夏幸福的持股例比例已经达25.02%。对于房企来说,引入险资作为战投将不仅能缓解短期资金压力,同时也利好于企业的长期融资,通过与金融资本相结合,获得低成本资金。

而房企引入国资作为战投也较为常见,国资企业在融资、资源获取上都有相对的优势,特别是民营房企,在国资背景的加持下,更有利于市场机会的把握。而引入互利型房企,更多出于合作的目的,实现互利共赢。



04市场展望房企战投引入局势分化
资源将加速向优势房企靠拢

投资者入局房企的目的在于获取价值回报。在房企争相引入战投的局面下,战投是否入局的关键还是取决于价值投资的权衡。我们可以发现,当前房企战投引入局势已呈现一定分化现象,部分房企处于较长的等待期。

今年1月,中国恒大发布公告,延期700亿元战投,协商成功的背后显然是战投对于恒大发展的看好,这也反映出战投对于价值投资的评估的看重。今年,尽管万科、招商蛇口、绿城中国等已经成功引入战投,但还有部分房企仍处于等待期,例如泰禾。泰禾于5月14日发布拟引入战投公告,引起业内广泛关注,但至今已两个月,并无动静。2019年,泰禾在经营困境下,多次出让项目。泰禾此次引入战投要求主要经营业务中包含房地产业务,并且可能会出让控制权,这也就说明泰禾不仅为了资金融通,经营管理也会大变动,这给战投引入带来了更多的不确定性,从而影响了战投的入局。

当前,能否成功引入战投与自身发展状况息息相关。在投资回报诉求下,战投将更倾向于风险小、经营管理优良的规模优势房企,而高杠杆、经营管理欠佳的房企,引入优质型的战投则更难。在此局面下,将推动市场资源加速向优势房企靠拢,行业集中度将进一步提升。

总结:引入战投已经成为房企寻找突破口、打开发展新局面的重要途径。房企借力战投,不仅可以缓解资金压力、改善融资环境,同时对于业务发展也能起到积极作用。对于中国平安、安邦人寿等保险公司纷纷入股房企,且持股比例可观,也反映出房地产行业资产实力雄厚、高盈利且增长预期稳定等优势,具备长期投资价值。

但是引入合适、优质的战投并不是一件简单的事。特别是经营存在问题的房企,在战投引入中并不占优势,规模优势房企将成为更多战投的选择,这也将推动市场资源加速向优势房企靠拢,头部效应也会愈加突出。

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