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报告:大中城市房租回报低,二线城市相对高
2019/11/27

 中新经纬客户端11月27日电 诸葛找房数据研究中心发布全国重点50城租金收入比调查研究报告。从全国大中城市租售比来看,在监测的50城中,仅排名靠后的哈尔滨(1:298)位于国际租售比合理区间。整体来看,一线城市租金与房价差距最大,其次是三四线城市,二线城市租金与房价差距最小。从变化上看,一线城市的租金回报率微升0.06个百分点,二线及三四线租金回报率均小幅下降。

  租金回报:国内大中城市租金回报低,二线城市租金回报相对较高

  报告显示,房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。中国由于房价的高企,租金还无法追上房价上涨的步伐,全国50个重点城市的租售比1:592,远低于国际合理租售比区间水平。

  从全国大中城市租售比来看,在监测的50个城市中,仅排名靠后的哈尔滨(1:298)位于国际租售比的合理区间。前10中,仅1个三四线城市,其余均为二线城市。

  整体分城市等级来看,一线城市平均租售比为1:636,售租比达53年;二线城市平均租售比为1:580,售租比为46.9年;三四线城市虽然房价相对较低,但租赁市场需求更加薄弱,租售比略低于二线城市,为1:556,售租比较二线城市略大1.3年。整体来看,一线城市租金与房价差距最大,其次是三四线城市,二线城市的租金与房价差距最小。从变化上看,一线城市的租金回报率微升0.06个百分点,二线及三四线租金回报率均小幅下降。

  报告称,一线城市中,北京、深圳房价高企,租售比最低,租金回报率均为1.8%。上海租售比最高,租金回报率为2.0%,广州在一线城市中租金房价双双垫底,租金回报率为1.8%。四个城市租金回报率均不高于2%。一线城市难以利用长期租赁的模式进行盈利。从变化上看,由于小阳春后市场走弱,一线城市价格高位回落,除深圳外,其他城市的租金回报率较上期均小幅上升。

  报告显示,在统计的50个全国大中城市中,平均租金回报率为2.2%,低于2年的银行存款利率(2.4%),租金回报率处于较低水平。从低租售比TOP10来看,低租售比城市分布在环渤海经济圈,如石家庄、北京、济南、天津,这些城市受各种区域利好因素影响,投机性需求较高,房价涨幅快于租金涨幅,因此租售比相对较低。

  高租售比TOP10的城市主要聚集在东北区域,如哈尔滨、沈阳、长春、大连。东北经济相对薄弱,外来人口吸引力不强,房价处于相对低位,但东北省会城市对区域内务工人群的吸引力较强,租赁市场热度高,租金处于相对高位。

  租售比最低的城市为厦门,租金回报率垫底,租售比突破1:1000,低于一线城市。厦门的高房价有目共睹,2019年6月,厦门房价为49884元/㎡,仅低于北上深三个城市房价,远高于一线城市广州平均房价35252元/㎡ 。然而,厦门的租金处于较低水平,仅为46.4元/㎡/月,仅为深圳租金的47%,厦门的产业主要以旅游为主,外来人口流入较少,因此租金一直处于低位。

  租售比最高的城市为哈尔滨,租金回报率为4.0,租售比突破1:298,是唯一一个在国际租售比合理区间的城市。哈尔滨受东北整体环境影响,产业相对匮乏,人口流入弱,房价处于全国洼地,当前房价并不高,6月哈尔滨房价为9918元/㎡,低于万元。而哈尔滨作为黑龙江的省会城市,对区域内务工人口有较高吸引力,租赁市场活跃,租金较高,6月哈尔滨租金为33.2元/㎡/月,位于50大中城市的第14位,高于武汉、成都重点二线城市的租金水平。哈尔滨租金高房价低,在中国大中城市中较为少见。

  全国大中城市房价租售比 数据来源:诸葛找房数据研究中心

  报告还显示,售租比的表现更加直观,可以直接推算购房出租回本年限。售租比越高,说明通过出租回本年限越长。全国50大中城市的平均售租比为47.7年,也就是中国居民想要用租金收回买房成本需要47.7年,50个城市中,售租比大于平均值的城市为24个,其中,厦门售租比为89.6年,远高于第二名的石家庄,北京售租比54.3年,深圳54.9年。

  2019上半年全国大中城市房价售租比(年) 数据来源:诸葛找房数据研究中心

  分区域来看,受厦门高售租比影响,海峡经济圈平均售租比为66.6年,其次为长三角经济圈,售租比52.5年,长三角苏州售租比最大,为62.5年,其次是南京,为55.2年,均高于上海售租比,苏州、南京近两年迎来房价的高速增长,而租赁市场活跃度并未超过买卖市场,拉高了售租比。

  2019上半年各经济圈售租比(年) 数据来源:诸葛找房数据研究中心

  租金收入:一线城市“买不起也租不起”,居民大部分支出上交房东

  房租收入比是房租与收入的比值,直接反映居民租房压力。中国居民承受较大的买房压力,是否也面临租房压力呢?

  报告以整租一居室价格作为参考,绘制出全国租房压力地图。北京、上海、深圳三个气泡格外显眼,整租一居室租金收入比分别为89.5%、82.5%、78.1%,与上期相比分别下降7.7%、9.5%、15%,虽然租房压力略有下降,但租金收入比仍维持在高位。合租租金收入比分别为46.2%,43%,37.6%,与上期相比微降,即使选择合租的住房模式,在北上深租房成本也达到收入的30%以上。可见一线城市呈现出“买不起,租不起”的住房压力。

  2019上半年全国租房压力气泡图(整租一居),气泡越大,租房压力越大。数据来源:各城市统计局、诸葛找房数据研究中心

  据报告,具体到各个城市而言,一线城市北上深无论是整租一居室,还是退而求其次采用合租模式,租房成本均较高,租金收入比均位于TOP5。而厦门、桂林这类的旅游城市,合租的租金收入比靠前,厦门、桂林合租租金收入比分别为35.7%、39%,在50个城市排名中分别位于第四,第六。

  部分二线城市同样具备租房压力,如大连、西安、杭州、成都热点二线城市的整租一居收入比大于50%,合租租金收入比也同样位于高位。西安、杭州、成都近两年高新科技行业持续发展,外来就业人口吸引力逐渐增强,租房成本进一步提升。长三角区域的无锡,常州,宁波的租房压力较小,无论是整租还是合租方式,租金收入比均位于末位,长三角区域的经济发展较快,GDP维持在高位,工资水平也处于高位,但当前的租金水平较为合理,因此租房压力相对较小。

  全国50城租房压力榜单,变化指2019年上半年与2019年第一季度的变化值。数据来源:诸葛找房数据研究中心

  报告还显示,房租收入比不能单看租金绝对值,还与收入高低有关。从租金收入比最高的10个城市来看,一线城市的高收入在高房租面前毫无优势,减去房租后的可支配收入寥寥无几,从排行榜TOP10退出。从减去房租后可支配收入的榜单中,经济发达的长三角经济圈城市包揽7个城市,海峡经济圈厦门、泉州租房压力较小,上缴房租后每月剩余可支配收入分别为3000元左右。

  报告选取32个热点一、二线城市,以整租一居室价格占收入60%为承压分界线,城镇居民月度人均可支配收入4000元为分水岭,将热点城市划分为四类。无所质疑,北京,上海,深圳属于高收入高租金的类别。杭州、苏州、宁波、南京、广州等城市位于低租金高收入类别,租房舒适度相对较高,但近期这些热点城市房价高,呈现出租房容易买房难,且有严格的限购政策,要想在这些城市深耕,也并不容易。东北沈阳、大连、长春及中西部西安、郑州等城市位于低收入低租金类别,虽然这些城市租房舒适度不高,但较其他城市,这些城市的房价处于相对低位,买房门槛相对较低。

  报告分析,虽然从租金回报率来看,中国城市普遍偏低,房价、房租发展不均衡。但当前中国居民更为青睐买房的居住模式,即使一线城市,租房比例也不高。随着租赁市场制度的逐渐健全,租赁保障更为完善,以及长租公寓机构化品质化的租房服务,越来越多的年轻人接受租房的住房模式,加之“租购并举”大力发展住房租赁的政策倾斜,未来新租房时代逐渐靠近。

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