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"降息"!百万房贷月供少31元 未来还会降吗
2019/11/25

一个月内第四次“降息”如期而至。11月20日,据全国银行间同业拆借中心公布的数据,1年期LPR下调5BP至4.15%,5年期以上LPR也下调5BP至4.8%。

11月以来,已有多个政策利率下调为LPR下行“铺路”。先是11月5日,MLF操作中标利率降低5BP,至3.25%;11月18日,7天期逆回购操作中标利率下调5BP至2.5%;11月19日,央行以利率招标方式开展中央国库现金管理商业银行定期存款操作500亿元,中标利率3.18%,较上一次降低2BP。

对个人而言,影响较大的一个方面是房贷。据测算,若贷款100万、以30年期等额本息方式还款,月供将减少31元,30年可少还贷款约11160元。

猪肉价格回落,“降息”周期开启?

如果说11月初MLF下调利率时,市场还对政策是否转向宽松保持观望,在11月18日逆回购操作利率下行和11月20日LPR下行后,越来越多的观点认为,“降息”周期已经打开。

陶金进一步表示,CPI上涨的主因是猪肉供给萎缩和猪价上涨,而并非货币导致。此外,三季度中国GDP增速6%,创了新低。PMI连续多月低于荣枯线。2020年是全面建成小康社会决胜之年,要达到既定目标,要求明年的GDP增速要达到约6.1%。总体而言,“稳增长”压力不小。

国泰君安固收首席分析师覃汉也曾分析称,当前物价指数的结构性特征非常明显,即CPI高、PPI低,在此背景下下调政策利率,显示出央行的定力,既不搞大水漫灌,也不会因为“猪”的问题贸然收紧货币,在很大程度上缓解市场对于猪通胀的担忧,稳定市场信心。

物价对货币政策的影响,在央行近期例会上也曾提及。央行货币政策委员会在2019年三季度例会上表示,把好货币供给总闸门,不搞“大水漫灌”,同时新增了一句“保持物价水平总体稳定”,是至少近三年以来首次提及。

从猪肉价格走势看,据11月19日农业农村部信息中心公布,2019年第46周,16省瘦肉型白条猪肉出厂价格总指数的周平均值为每公斤46.11元,环比跌9.6%,为连续三周环比下降。

房贷降了:百万房贷月供少31元

比起1年期LPR下行,5年期以上LPR下行略超出部分业内人士的预期,且5年期以上LPR为报价机制改革后首次下调。

此前有银行业人士认为,考虑到房地产调控的延续性,五年期定价不动为宜。

由于房贷以LPR为锚,易居研究院智库中心研究总监严跃进计算称,对于一套100万贷款本金、30年期等额本息的贷款模式,过去月供额为5762元,而现在降低为5731元,即月供压力将减少31元。以此计算,30年可少还贷款约11160元。

严跃进认为,此次LPR利率下调,进一步体现了5年期或中长期贷款下调的导向,对于降低包括房贷在内的成本等都有较为积极的作用。类似利率下调,客观上也使得房贷本身的压力减少,对于刺激住房消费需求等都有较为积极的意义,进一步促进房贷市场的活跃和住房交易市场的活跃。

不过短期来看,对房地产市场影响不会很大。诸葛找房数据研究中心分析师国仕英表示,按照最新公布的5年期以上LPR,新发放首套个人住房贷款利率不得低于4.8%;二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点,即5.4%。

“此次5年期的LPR虽然下调5BP,但对房地产市场影响并不大,部分政府或银行有可能会上调加点基数,临近年底,银行放贷额度基本已经用完,加之房地产市场仍处于高压态势并未放松,虽然LPR下调基点是利好因素,节约购房成本,但就目前形势来看,并不会对房地产市场有较大影响。”国仕英称。

中原地产首席分析师张大伟分析称,从二手房数据看,连续4个月有20个城市房价下调,是最近2年来首次出现,10月有超过35个城市房价下调。降准与LPR降低的出现,对当下楼市有稳定的作用,但目前的幅度还不足以导致市场出现再次反弹,整体年末房地产市场有望平稳。

分析称政策利率预计将“小步慢行”式下调

央行在三季度货币政策报告和11月19日召开的货币信贷形势分析座谈会上,都明确要继续强化逆周期调节。中国民生银行首席研究员温彬认为,下一阶段,法定存款准备金率和政策利率仍有下降的空间和必要,预计央行将继续深化利率市场化改革,打破贷款利率隐性下限,畅通货币政策传导机制,更好地发挥货币政策价格工具在逆周期调节中的作用,推动贷款实际利率下行。

对于房贷利率后续走势,张大伟表示,针对首套房贷利率应该有宽松的趋势。如果二套房贷款利率涉嫌投资投机,按照现在国内大部分城市针对首套房贷款的认定标准,首套房贷款的都是没有贷款过的刚需。从房住不炒看,针对首套房贷利率有所降低符合调控的方向。

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