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楼市降温后多项指标反弹 全年或刷新15万亿销售纪录
2019/11/20
国家统计局今日公布的最新数据显示,在房地产多指标累计增速连续4个月下降后,9月的最新数据有所反弹。其中,开发投资增速保持平稳、房企购地指标降幅收窄、商品房销售和房企到位资金指标增速反弹,不过,销售面积指标仍连续9个月负增长。


  业内人士认为,虽然当前房地产市场总体上处于降温阶段,但是从商品房销售、房企到位资金等数据看,其实并没有继续恶化。房企“以价换量”的销售策略总体上带来了销售业绩和资金状况的改善。预计4季度,房企会采取更加积极主动的“以价换量”策略,房地产销售将保持平稳,今年全年有望刷新2018年创造的15万亿销售额的历史纪录。


  房地产开发投资增速维持低位


  从投资指标看,1—9月份,全国房地产开发投资98008亿元,同比增长10.5%,增速与1—8月份持平;房屋新开工面积165707万平方米,同比增长8.6%,增速回落0.3个百分点;房地产开发企业土地购置面积15454万平方米,同比下降20.2%,降幅比1—8月份收窄5.4个百分点;土地成交价款8186亿元,同比下降18.2%,降幅收窄3.8个百分点。






  在连续4个月增速回落并创年内新低后,9月份房地产开发投资累计增速与8月的低点持平,并没有像之前预期的那样继续下降。同时,土地购置指标虽然继续下降,但降幅有所收窄。


  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,今年上半年土地数据相对低迷,但近期开始有所改善了。当然房企对于土地市场总体以保守为策略,除非是联合拿地,否则购地不会太激进。但部分房企近期已经采取了逆周期拿地的策略,土地溢价率不高,有效地控制了购地的成本。


  58安居客房产研究院分院院长张波认为,“金九不金”在投资侧表现明显,预计在惯性作用下,房企开发投资在4季度还将维持一定增速,但房企拿地会更为谨慎,土地市场将进一步降温,4季度土地的流拍或将成为一种常态。


  商品房销售指标连续3个月反弹


  从销售指标看,1—9月份,商品房销售面积119179万平方米,同比下降0.1%,降幅比1—8月份收窄0.5个百分点;商品房销售额111491亿元,同比增长7.1%,增速加快0.4个百分点。


  这是商品房销售指标连续第3个月反弹,但商品房销售面积仍维持了9个月的负增长。






  从9月单月来看,销售市场较活跃,同环比均有上涨。中原地产研究中心的统计数据显示,9月,全国商品房销售面积高达1.733亿平方米,同比上涨了2.9%;销售额高达1.6万亿元,同比上涨了9.4%。


  对于9月单月销售反弹的原因,诸葛找房副总裁苑承建认为,是以价换量策略使得9月销售数据有所好转。从近几个月的数据看,全国商品房销售价格自7月达到高点后连续两个月下降,简单测算,9月全国商品房销售价格环比8月下降0.48%,比7月下降3.01%;商品住宅销售价格环比8月下降0.4%,比7月下降2.85%。


  在严跃进看来,1-9月份,商品房销售面积同比跌幅为0.1%,说明了当前房屋交易市场虽然是降温的,但绝对不悲观。所谓的金九成色不足,更应该理解为楼盘供应增加导致具体楼盘的看盘询价数量有所减少,但全国市场的数据表现还是不错的。预计10月份受部分城市定向限购政策的影响,市场预期或有改善,也容易带来一定的市场交易反弹。


  中原地产首席分析师张大伟预计,2019年全年有望再次刷新2018年创造的15万亿销售额的历史纪录。


  房企资金状况有所缓解


  从房企资金情况看,1—9月份,房地产开发企业到位资金130571亿元,同比增长7.1%,增速比1—8月份加快0.5个百分点。这是该指标连续4个月回落后首次出现反弹。


  其中,国内贷款19689亿元,增长9.1%;利用外资104亿元,增长1.4倍;自筹资金42024亿元,增长3.5%;定金及预收款43877亿元,增长9.0%;个人按揭贷款19900亿元,增长13.6%。






  “在连续几个月出现资金恶化的情况下,房企9月份出现了资金面缓解,包括外资、购房按揭等数据增长较快。”中原地产首席分析师张大伟说,今年前三季度,人民币贷款增加13.63万亿元,同比多增4867亿元。分部门看,住户部门贷款增加5.68万亿元,其中,短期贷款增加1.54万亿元,中长期贷款增加4.14万亿元,而2018年前3季度仅增加3.83亿元。


  苑承建认为,销售回款成为开发企业现金流改善的主要方式,1-9月,定金及预收款增长9%,个人按揭贷款增长13.6%,较1-8月均有明显上涨,推动开发企业到位资金上涨7.1%,增速加快0.5个百分点。但他同时指出,国内贷款增速比上月下降0.7个百分点,自筹资金增速仅有3.5%,显示出开发企业融资环境进一步收紧,资金压力仍非常大。


  苑承建预计,4季度,开发企业会采取更加积极主动的“以价换量”策略,房地产销售将保持平稳,全年销售数据将与去年持平或小幅下降;融资环境收紧进一步影响开发企业的投资预期及投资能力,新开工面积或进一步下降,开发投资增速在当前水平略有下降。
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