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连平:房地产市场进一步复苏可期 长期看房地产行业仍需结构性调整
2019/11/14

 “总体来看,整个需求是在进一步恢复,房地产今年到明年正是处于一个短周期上升的阶段。所以,房地产市场的进一步复苏还是可以期待的。”近日,中国宏观经济论坛(CMF)宏观经济热点问题研讨会(第9期)于线上举行。植信投资首席经济学家兼研究院院长连平在发言中说。 

  房地产市场分化态势有所加快 

  连平表示,目前房地产市场分化态势有所加快,这对整个房地产行业来说更多的是一些积极因素。 

  一是市场结构更为合理。近两年房地产行业面临的挑战不小,导致一些规模相对较小、资金管理能力相对欠缺的房地产企业退出了市场。相应地,对于剩下规模较大的房地产公司来说,其抵抗风险的能力相对较强,有助于整个市场应对风险能力的提升。 

  二是有助于降低成本。这有助于控制房价上行压力。 

  三是有助于调控政策落地,使市场保持健康发展。随着行业集中度提升,宏观调控政策落地的效果也将得到提升,这对房地产行业应对未来可能风险和不确定性更为有利。 

  预计房地产市场还会进一步复苏 

  连平预计,房地产市场还会进一步复苏: 

  首先,国内疫情管控能力较强,市场处于全面恢复阶段,尤其是消费也在快速恢复,房地产作为重要的耐用消费品,在接下来经济复苏的阶段将逐步释放。 

  其次,最近两年国家大力推进区域经济一体化,包括粤港澳大湾区和长江三角洲等区域发展政策相继落地,城市群和都市圈建设正快速发展,都将进一步推动这些地区的房地产需求。 

  最后,中央有关部门近期发布了要素流动以及新型城镇化的两个政策文件,对于房地产市场的影响是持续深入的,这将促进房地产市场人气进一步回升,户籍制度改革将提升要素流动中最为重要的劳动力要素,人才将流到那些产业发展更快、经济效率更高,成本相对更低的核心城市和重点城市群,带动房地产需求的进一步增长。 

  连平同时指出,有必要在下一个阶段,对房地产市场的不规范行为,对于存在的一些违规问题应给予严格调控,保持市场健康平稳发展。 

  房地产行业依旧需要进行结构性调整 

  近几年在“房住不炒”政策基调下,房地产市场总体运行比较平稳。在连平看来,目前宏观和政策环境相对宽裕,对房地产市场保持健康平稳运行比较有利,以市场化方式管理房地产市场可能是更为合适的选择,既不需要刺激也不建议大范围收紧是比较妥当的。 

  “从长期来看,房地产行业依旧需要进行结构性调整。”连平强调说,房地产行业对我国经济发展很重要。从行业占比角度来看,房地产行业对GDP的贡献是巨大的,从某种角度出发,也可以说是最重要的耐用消费品。随着人均GDP水平逐步提升,对房地产的需求是持续增长的。 

  然而,局部地区存在房价上涨过快的问题,因此房地产行业可能本身对经济的影响已经超过了其自身应有的承载能力。连平分析称,第一,房地产行业存在结构性不平衡问题。尤其是区域性供求关系不匹配,导致房价存在较大上涨压力,一旦经济进入货币宽裕周期,便会加剧这种不平衡问题。第二,高房价会推升整体经济成本。高房价推升了地块租金、劳动力成本,同时对诸如京沪穗深这些大城市的科创中心建设不利,这是一个比较大的风险。 

  “当前区域性的结构性不平衡和货币多发纠结在一起,造成了目前的这样的一个状况。房地产本身作为资产,其资产价格的核心取决于供求关系,如果供求长期处于均衡水平,房价并不具备持续上涨的基础,市场预期也会相对平稳。当然,房价短期波动与其金融属性的关联度也很大。”连平称。 

  未来应如何处理好这些结构性问题?连平认为,首先还是要从房地产市场本身入手,土地供给的总体政策框架有待调整,土地供给应当与需求状况变化相匹配。如果能够妥善处理好人口、产业和土地之间的关系,将有助于缓解地区间不平衡问题,也对控制房价起到重要作用。 

其次,金融层面也应当在结构上加以区分。从供给端来看,鉴于区域性不平衡问题突出,金融政策在区域上也应做差异化处理,例如人口、产业流入较多的地区应该加以支持,但是在某些价格上涨较快的地区,需要配合高标准的监管体系。从需求端来看,应当增加金融调控举措,抑制需求过快增长。对于未来,如果房地产市场调控能够在供需两端做到平衡,对中国经济健康成长是有益的。

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